Numerosi sono gli interventi giurisprudenziale che hanno affrontato la questione della responsabilità per i gravi vizi e difetti di un bene immobile. Il presente articolo prende spunto da una sentenza del Tribunale di Torino del 24 marzo 2014, che affronta con condivisibile chiarezza, la questione della natura della responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. (cosiddetta decennale).

La tematica è stata inquadrata dal legislatore all’interno della disciplina del contratto d’appalto, sebbene, come si vedrà poco oltre, i profili di responsabilità travalichino quelli del semplice contratto.

Per sinteticità espositiva, si limita la presente esposizione ai casi di compravendita di beni immobili di nuova realizzazione che, nel termine di dieci anni dal loro compimento, presentano gravi vizi e difetti realizzativi.

Riassumere in poche righe le diverse posizioni in gioco potrà apparire riduttivo, pur tuttavia vale la pena evidenziare come, nella maggior parte dei casi, i soggetti interessati dalla vicenda siano quasi sempre i medesimi.

Da un lato vi è il soggetto proprietario del bene immobile: normalmente egli è un semplice acquirente del bene e, solo in ipotesi residuali, riveste anche la veste di committente del contratto d’appalto. L’interesse principale di tale soggetto è naturalmente quello di ottenere l’eliminazione dei vizi e dei difetti tutti ed il risarcimento del danno, così da ottenere il pacifico e pieno godimento dell’immobile.

Dall’altra parte abbiamo una serie piuttosto eterogenea di soggetti, tutti potenzialmente responsabili, anche in solido tra loro, dell’evento dannoso. Andando in ordine.

Prima di tutto vi è il committente-venditore: cioè quel soggetto che ha commissionato l’esecuzione delle opere necessarie all’edificazione del bene a soggetti terzi, e che poi ha alienato l’immobile al compratore – futuro proprietario.

Secondariamente vi sono gli appaltatori, cioè coloro che hanno materialmente eseguito le opere commissionate dal committente.

Da ultimo vi sono i professionisti che hanno collaborato nella realizzazione del bene: e quindi il progettista ed il direttore lavori.

Naturalmente gli appaltatori ed i professionisti coinvolti possono anche essere numerosi, in ragione delle scelte del committente ed in considerazione della complessità delle opere da eseguire.

L’accertamento dei profili di responsabilità dei diversi soggetti coinvolti, potrebbe anche non essere immediato: occorre infatti accertare l’effettivo coinvolgimento del committente-venditore nella realizzazione delle opere; la ripartizione della realizzazione delle diverse opere (murarie, strutturali, di impiantistica ecc) tra i diversi appaltatori, la conformità del realizzato al progetto ed alle direttive impartite dal direttore lavori, nonché ogni altro possibile accertamento funzionale a comprendere, partendo dal vizio denunciato, il soggetto effettivamente responsabile.

Venendo ora alla natura della responsabilità di cui all’art. 1669 c.c., si rileva come la stessa, sebbene sia collocata tra le norme disciplinanti il contratto d’appalto, abbia natura extracontrattuale mirando a tutelare l’interesse di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e dei beni immobili destinati, per loro natura, a lunga durata. Ne consegue che, proprio in considerazione della natura aquiliana della responsabilità in commento, possono concorrervi tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione del bene, abbiano contribuito alla determinazione dell’evento dannoso.

Grazie all’ampliamento dei soggetti responsabili, si può ottenere una maggior salvaguardia dell’interesse pubblico tutelato dalla norma e, per conseguenza, maggiori garanzie per il proprietario.