Nullo il contratto preliminare con fideiussione a scadenza fissa

Il contratto preliminare di compravendita (cosiddetto compromesso) di un bene immobile in costruzione deve contenere, a pena di nullità, una specifica tutela per il futuro acquirente: l’art. 2 del D. Lgs 122/2005 obbliga infatti il costruttore a consegnare al compratore una garanzia fideiussoria – rilasciata da primari istituti di credito o assicurazioni – di importo pari a tutte le somme incassate anteriormente al trasferimento del bene.

E’ infatti prassi consolidata che il promissario acquirente, prima della sottoscrizione del contratto definitivo (cosiddetto rogito), versi al promittente venditore delle somme di denaro a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo. In tutti questi casi il costruttore deve garantire – mediante il rilascio della fideiussione di cui sopra – che in caso di pignoramento dell’immobile, fallimento o apertura di un’altra procedura concorsuale, le somme versate dal promissario acquirente vengano restituite.

Tale obbligo serve ad evitare che la situazione di crisi del costruttore verificatasi nel periodo compreso tra la stipula del compromesso e quella del rogito, rechi all’acquirente un doppio pregiudizio: non solo non poter acquistare la proprietà del bene, ma anche perdere le somme già versate in anticipo.

Così descritta la ratio che sta alla base dell’obbligo previsto ex lege di rilasciare la fideiussione, è chiaro come l’ombrello protettivo offerto dalla garanzia debba necessariamente durare sino al momento in cui si ha il trasferimento della proprietà del bene.

Ne consegue che una garanzia a scadenza fissa, cioè che abbia efficacia solo fino ad una data definita – normalmente quella di stipula del rogito – non può considerarsi conforme alle previsione normative, con conseguente nullità del contratto preliminare.

Infatti potrebbe accadere che, qualora il passaggio di proprietà del bene subisca dei ritardi rispetto alla tempistica prevista nel contratto preliminare, il promissario acquirente si ritrovi privo della tutela della garanzia, cessata per decorso del termine.